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足球外围app下载体育滚球NO.1,视讯真人,电子游艺,大额快速存取款,24小时美女客服在线服务,赶快进来游戏!受到金融风暴的影响,香港的投资、消费急速萎缩,香港经济的各个环节,包括香港百货零售、饮食、酒楼、酒店以至旅游业等,均受到严重影响,整体经济急转直下,从1997年中的空前繁荣迅速步入衰退。1997年第四季,香港经济虽受金融风暴冲击,但经济增长率仍达2.7%,全年经济增长仍达5.3%。然而,1998年香港经济却录得连续四季负增长,全年经济负增长达5%,而失业率则急升至6%以上。香港经济陷入战后以来最严重的衰退之中。与此同时,长实又将收购目标转到在九龙尖沙咀海旁拥有大量土地储备的九龙仓,九仓是置地的联营公司,与置地同属英资怡和旗下的两大主力。李嘉诚看准置地对九仓控制权不足的弱点,大量吸纳九仓股份,后来收购消息外泄,怡和向汇丰银行求助,向李嘉诚斡旋。李即将所持全部九仓股份转售“世界船王”包玉刚,赚取了约6 000万元,全身而退。香港的地产市道自1985年进入过渡时期以来,便进入一个长周期的上升阶段。特别是自1991年起由住宅楼宇带动,其价格连年大幅跳升,香港舆论曾形容为“像装上一级方程式引擎马达般一发不可收拾”。

1994年初,著名的美国摩根斯坦利公司已发表研究报告指出:香港地产市道的“泡沫”正渐渐形成,虽无即时爆破的危机,但要提防两种可能:一是某些事件或环境令香港经济急转直下,又或引起极大的政治或经济不安,二是利率突然飙升。地产市道崩溃,首当其冲的自然是地价。1982年,香港地价普遍下跌40%至60%不等,跌幅最大的是工业用地和高级住宅用地。九龙湾工业用地的售价,按楼面面积计算,从1980年12月每方尺360元的最高水平,跌至1982年10月的每方尺25元,跌幅高达93%。港岛南湾道一带的高级住宅用地,亦从1980年9月每方尺1 502元的最高水平,跌至1982年5月的每方尺540元,跌幅为60%。地价大跌,导致港府财政收入大减,1982/1983年度港府财政收支即出现39.35亿元赤字;售地收入占政府财政收入的比重,亦从1980/1981年度的35%,降至1981/1982年度的29%,及1982/1983年度的15%。(4) 地产市场趋向国际化。长期以来,香港地产市场一直由本地的英商和华商主导,1980年代初地产高峰期,东南亚资本亦一度大举进军香港。不过,80年代中后期,澳洲、日本及台湾等地区的资金纷纷涌入香港,香港地产市场的国际化进程明显加快。其中,以澳、日资本最活跃。澳洲财团以奔达和辉煌太平洋为主力,1987年2月奔达集团以19亿元购入中区财经广场(即后来奔达中心),曾轰动一时。日资财团则倾向在香港黄金地段发展庞大地产计划,尤其看重高级商业楼宇和酒店。1986年至1989年间,日资在香港地产投资就超过200亿元。80年代后期,台湾财团也加强了在香港物业市场的投资活动,购入不少酒店、写字楼和高级住宅大厦。据估计,这一期间,海外投资者参与交易的物业,以数额计已占总额的三四成。〔1〕这种情况构成了这一时期香港地产物业市场的最新特色。足球外围app下载当时,地产市场交投活跃。社交场所,人人都在大谈楼价、交换炒楼经验。银行按揭部、律师行、地产代理均忙得不可开交,一些地产代理更是从早上9时忙到翌晨1时,以求赚取更多佣金。据业内人士估计,当时地产市场上现货楼炒家约占55%,而楼花炒家所占比例更高达70%。〔4〕通常,物业买卖合约总值与物业转让契约总值之比可用作粗略衡量投机活动程度的指标,因为在楼花买卖中,投机活动把同一个尚未入伙的住宅单位转手多次,这将使物业买卖合约的总值相对于最终屋契的价值高。据田土厅的统计,这个比例1990年是0.8, 到1991年已急升到1.2。(见图5.1)

足球外围app下载长江实业自1972年11月1日在香港上市后,即利用股市进入大牛市、股价上升的时机大量发行新股集资。1973年,长实就公开发售新股5次,总数达3 168万股,用以收购地产物业,以及泰伟、都城地产等公司的股权。其中,1973年12月,长实以每股6.30元价格(比上市时每股3元上升逾一倍),发行新股1 700万股,集资逾1亿元收购都城地产其余50%股权,即以1 700万股新股换取皇后大道中励精大厦和德辅道中环球大厦,使每年租金收入增加八九百万元。1975年至1983年间,长实又先后公开发售新股8次,总数达32 072万股,相当于公司上市时总发行股数的7.6倍,藉以筹集大量资金去收购地产物业或公司股权。其中,1981年1月,长实透过发行新股664.64万股,就取得利兴发展39.3%股权。透过连串供股、发行新股,长实的资产规模迅速壮大。1972年11月长实刚上市时,市值仅约1.26亿元,但到1981年底,市值已增加到78.77亿元,在香港股市中成为仅次于置地的第二大地产公司。(见表3.4)利舞台的重建计划始于1991年3月,希慎斥资4.5亿元向大股东利氏家族购入波斯富街99号利舞台地皮。利舞台落成于1925年,整个建筑沿用19世纪末法国和意大利式歌剧院的设计,外西内中,里面的穹窿圆顶,绘有饰以金箔的九条金龙,舞台顶层精雕着丹凤朝阳,下层为二龙争珠,极尽豪华瑰丽。两旁对联分为:“利擅东南万国衣冠临胜地,舞征韶頀满台箫管奏钧天。”当中拥有能旋转360度的自动转景舞台,是当年香港最豪华的剧院。然而,经历了66载灿烂风华的利舞台终于未能阻挡香港地产大潮,1991年希慎斥资8.5亿元拆卸重建利舞台,计划建成一幢日本银座式的戏院和购物商场。重建后的利舞台于1995年落成,成为毗邻时代广场的另一高级购物娱乐中心。该物业70%股权属希慎兴业,另外30%权益由先施公司购入。(1)香港房地产市场供求严重失衡。从供应看,自1985年香港进入过渡时期以后,受到中英两国签署的《联合声明》附件三的制约,香港政府每年卖地不得超过50公顷,这项规定对香港的土地供应产生深远的影响。在实际执行中,中英土地委员会也观察到50公顷批地上限的问题,因此在执行初期已有弹性放宽。如1985/1986年度放宽至58公顷,1986/1987年度放宽至55公顷。不过,前者包括批予和记黄埔集团用以兴建葵涌货柜码头的海床28公顷,后者亦包括作为货柜码头后勤使用的海床3.5公顷,可见放宽的幅度不但很小,而且更只是针对特定的发展工程而制订。及至1994年,土地供应已明显短缺,中英土地委员会才有限度放宽供应,其中,仅1997年上半年的土地供应量已超过50公顷。〔17〕(见表5.7)

1982年9月以后,香港地产市道崩溃,置地仅中区交易广场、美丽华酒店旧翼、白笔山发展计划三大投资项目,损失就超过30亿元。1983年,置地首次出现高达15.83亿元的巨额亏损,总债务急增到150.7亿元,债务比率上升到56%,成为香港最大的负债公司,被戏称为“债王”。置地的错误投资策略不仅触发集团高层的权力斗争,更因而遭到新兴地产集团的觊觎,其在地产界的“大哥大”地位亦逐渐被取代。面对楼市的大幅调整,特区政府开始软化在85000个建屋目标的立场,弹性处理卖地及房屋政策。按行政长官董建华后来的讲法,在1998年实际上已搁置85000个建屋的目标。1998年2月特区政府财政司司长曾荫权在财政预算案中宣布将中环添马舰的商业用地,由原计划推出市场拍卖改为用作兴建政府总部,并提出减免差饷、按揭物业税项宽免,以及鼓励市民自置居所等一系列措施,又咨询各大地产发展商意见,弹性处理每年85000个住宅单位的建屋目标,令地产市场在2、3月间出现短暂的“小阳春”。当时,地产业的高利润已开始侵蚀其他各行业发展的基础。行政局议员陈坤耀教授就表示,他发现一家国际成衣公司在香港的总部只有一个人,秘书也是聘兼职的,若租金再继续上升,那些跨国公司便支撑不下去。他认为,一旦高昂的租金驱走外国公司后,租金将回落,但那些跑掉的公司并不会马上回来,香港将因此付出沉重的代价。香港中华总商会名誉会长霍英东更严厉抨击港府的高地价政策,他表示楼价已“高得离谱”,高到脱离实际,高到一般市民无力承担的地步,而租金高昂已经影响正当的工商经营。他指出:1996年香港已有1000多间店铺清盘破产。这种情况继续下去,肯定会影响社会的稳定。足球外围app下载总体而言,未来地产业的发展很有可能是平稳推进,正如长实集团主席李嘉诚在2000年初所说:“事实上,楼价现已稳定下来,经济好转,楼市就会一步步好起来。楼市随经济发展,向好是正常,但我向来强调,楼价大上大落,对任何人都是不好,最好是跟随通胀平稳发展,市民可以负担,发展商也有合理利润。楼价太高与市民的负担能力脱节,香港的竞争力必定受到削弱,整个社会都会有问题。以目前的楼价水平,是有一个安定的基础了,这是处于通缩阶段的情况。当经济发展重现通胀时,楼市也必然是向上发展。展望前景,可以乐观。”

20世纪80年代初,新地为配合新市镇大型住宅屋邨的发展,开始在各新市镇中心兴建大型综合商场,作投资物业之用。首个大型综合商场是矗立沙田市中心的新城市广场。新城市广场第一期工程总楼面面积100万方尺,耗资逾10亿元,80年代初动工,至1984年落成,是沙田新市镇最庞大的商业建设,场内包括大型百货公司、各类店铺、迷你电影院、中西式菜馆、滚轴溜冰场及各类文娱康乐设施,还有一个巨型的电脑音乐喷泉。新城市广场开业后,瞬即吸引大批海外及本地旅游人士前来游览购物,成为香港最受欢迎的商场之一。就在商厦重建的热潮中,香港大型私人屋邨的兴建可以说亦蔚然成风。其中,开启这一先河的,当数当时被称为“世界最大私人楼宇发展计划之一”的美孚新邨。60年代后期以来,香港市区的商住土地日渐短缺,地价节节跃升,建筑楼宇的土地成本日益昂贵。地产发展商为“地尽其用”,纷纷向高空发展,在繁荣商业区内策动大规模的商厦重建、兴建计划,大批摩天贵重商厦相继落成。各大发展商在减价促销的同时,还推出各种方法加以配合。如新地在1997年底销售卓尔居一期时,首创息口保障计划,即买家的楼宇按揭息率若超过发展商规定的上限时,多出的利息由发展商承担,令买家对利息及供楼负担更有预算,免却后顾之忧。恒基在销售将军澳新都城时,推出“跌价两成补偿计划”,规定如果买家在规定日期时所购单位市值低于购入价,买家不用承担该差价,可向发展商索取该差价用作支付二按部分还款之用,但以购入价两成为上限,条件是要求买家多付8%楼价,但同时可取得两年免息免供之二按。而长实在推销天水围嘉湖山庄美湖居剩余单位时,更推出“110%信心计划付款方法”,采取期权的概念以“包升值”来包装促销。

地产五虎将中,影响力最大的首数李嘉诚创办的长江实业。李嘉诚,祖籍广东潮安,1928年在家乡出生,11岁时因日寇侵华,随父母举家南迁香港,15岁时因父亲病逝被迫辍学外出谋生,很快成为出色的推销员。1950年,李嘉诚以5万元创办长江塑胶厂。“长江”的取名,以李氏的解释,是“长江不择细流,才能纳百川归大海”。50年代末,李嘉诚因经营有方,成为香港有名的“塑胶花大王”。其实,是次地产市道大调整,甫踏入80年代已初露端倪。1980年第四季,地产市道已呈现呆滞,1981年初工业用地已经下跌,但商业用地价格仍维持上升,及至1981年7月以后,地产市道便全面转入调整。1981年8月,港府的两宗土地交易已传出了市道调整的清晰信号: 第一宗是港府宣布与发展商巍城公司达成协议,以22.58亿元价格,收回面积达488公顷的元朗天水围土地。一个星期后,港府再宣布与中国银行洽商,以10亿元价格售出中区美利道停车场,即新中银大厦现址地盘。消息传出,市场大吃一惊,真实的土地价格显示地产调整已无可避免。1982年9月撒切尔夫人访问北京后,地价、楼价跌势加剧,地产市道崩溃。经过数年努力,新世界发展终于度过低潮,再度取得发展。1995年新世界再度跻身香港四大地产上市公司之列。不过,经过是次挫折,新世界发展与长实、新地、恒地等三大地产公司的距离逐步拉远。当时,港府声明,这仅是第一阶段措施,若不奏效,将在第二阶段实施更严厉措施,结果,居高不下的楼市应声下调。这一时期,香港经济亦因内地经济实施宏观调控而疲弱,从1994年第2季至1995年第3季,香港楼市从高峰回落,作为房地产市场上升动力的住宅楼宇,其售价平均下跌约3成,个别地区跌幅更大。写字楼售价亦大幅下跌3成至4成6 ,商铺市道因内部消费疲弱、零售业不景气且呆滞,租售需求均呈下降,不少店铺在空置后很长时间才觅得新户,部分大型商场甚至有五成商铺空置。工业楼宇更因经济转型、制造业大规模内迁而无人问津,不少发展商已搁置工业楼宇发展计划,申请改为工商用途的个案不断增加。

70年代中期以后,陈廷骅鉴于纺织业已渐走下坡,而地产业发展前景看好,开始将投资重点转移到地产业和证券市场。其实,早在1967年地产低潮时,陈廷骅已大量购入厂房地皮和乙种公函换地证书,为集团日后的地产发展奠定坚实基础。1970年南丰上市时,已拥有工业及住宅楼宇41.3万方尺、乙种公函换地证书32万方尺、农地12.8万方尺,是制造业中的地产大集团。(4) 海外资金大量流入。80年代中期以后,香港逐渐成为国际资本进入中国大陆的最重要跳板,海外跨国公司纷纷在香港设分公司或办事处,扩大了对香港高级写字楼和大型住宅的需求。1988年,海外投资香港物业达到历史高峰,全年上亿元的物业交易逾100宗,涉及金额超过200亿元。据置地和仲量行的一份调查报告,置地公司写字楼物业的租户中,70%是来自香港以外的海外国际性机构,外资公司成为支持香港写字楼租金最高水平的基础。〔2〕足球外围app下载香港消费者委员会在研究中还发现,由发展商持有的新落成住宅楼宇单位的长期空置率(建成后两年的单位)较市场整体空置率为高。1995年的数据显示该年新落成的单位,有11%仍在发展商手中,而整体市场的楼宇总空置率为4%。此外,数据显示,1994年1月至1996年5月,经政府批出销售楼花许可的住宅楼盘有57个,可提供的住宅单位共4万多个,但截至1996年5月,只有40%在市面推出,其余60%的单位或是未曾推出,或留作内部认购。消委会研究报告认为:“这种情况很少会在高度竞争的市场出现。”〔23〕

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